Bienvenid@s a Derecho de bolsillo. Consejos prácticos para profesionales y novatos.
Hoy desenredamos la hipoteca, una situación cotidiana que puede ser algo engorroso en tu vida si no tienes la información adecuada.
La hipoteca y su origen
¿Sabes donde nació el concepto de hipoteca?, si tienes relación con el mundo del derecho sabrás que fue en Roma,
En esa Roma que vemos en las historias de Asterix y Obelix y en películas como Gladiator.
Existía un contrato llamado “hipoteca”, que servía para garantizar que alguien a quien le habías prestado dinero te pagara lo que te debía con una casa o un terreno, pero sin que tuviera que dártelo (sin entrega de posesión), que era lo que ocurría hasta ese momento con otro contrato, el de “prenda”.
Al igual que hoy, la hipoteca era y es una garantía. Entonces el que prestaba dinero tenía un derecho para pedir el pago y, si no le pagaban, podía vender la casa o el terreno, o quedárselo.
Hoy en día si no se devuelve el préstamo, se reclama mediante un juicio llamado de Ejecución Hipotecaria en el que el banco (que normalmente es quien nos ha prestado el dinero para comprar un inmueble) reclama su deuda y si no lo recupera se hace efectiva la garantía, es decir (se subasta el bien inmueble).
¿Qué se entiende por préstamo hipotecario hoy en día?
Es un tipo de producto financiero prestado por una entidad de crédito (normalmente un banco) que hace que la persona interesada pueda disponer de un dinero para (en la mayoría de los casos) comprar una vivienda.
Cuando te lo conceden te comprometes a ir devolviendo mediante cuotas periódicas la cantidad prestada en un plazo (más o menos largo) a la que se le suman los intereses
¿Que debes tener en cuenta para poder conseguir la cantidad que necesitas mediante un préstamo hipotecario?
El valor de tasación de la vivienda. Es la evaluación detallada de la propiedad considerando su ubicación, las características físicas, el estado de conservación, y la comparación con propiedades similares en la zona.
TIP: Si conoces algún perito tasador o investigas en portales de internet los precios de viviendas similares en esa zona te puedes hacer una idea aunque sea aproximada antes de abonar a la sociedad de tasación autorizada que realizará la valoración para que el banco decida si te concede el préstamo o no. Este gasto correrá de tu cuenta, con independencia de que al final se realice o no la operación
Tus ingresos, En general las entidades suelen recomendar que la cuota que debemos pagar al mes por el préstamo hipotecario no supere en torno al 35% de los ingresos mensuales declarados ( a esta cifra se le llama RATIO DE ENDEUDAMIENTO) descontando las cuotas de otros posibles préstamos que se tengan. Lo comprueban con la documentación que te pedirán. Más adelante te cuento.
Características comunes de los préstamos hipotecarios
El inmueble es la garantía del pago del préstamo. Esto es lo que hace posible que los préstamos hipotecarios tengan tipos de interés más baratos que otro tipo de préstamos que no tienen esta garantía.
Suelen ser Importes elevados y de duración larga, aunque esto depende de la edad de quien pide el préstamo
Las condiciones variarán si se pide para una vivienda habitual o para una segunda residencia.
LOS PLAZOS. – hay que buscar el punto justo: alargar el plazo más de lo necesario supone pagar intereses más años y estrecharlo en exceso puede llegar a implicar una carga demasiado pesada.
El nivel de los tipos de interés también permite hacer combinaciones más o menos ventajosas con el plazo.
En general, con tipos bajos, el alargamiento del plazo produce una mayor disminución de la cuota, mientras que, con tipos de interés altos, el plazo más largo no produce un descenso significativo de la cuota a pagar.
Las cuotas son la suma de parte del capital y parte de intereses. Estos pueden ser fijos, variables o mixtos.
Si se pagan cuotas constantes en las primeras cuotas se pagan sobre todo intereses, y solo se paga una pequeña cantidad del importe pedido, que es el capital pendiente (también llamado principal).
Con el transcurso del tiempo, al ir reduciendo la cantidad de capital pendiente se paga algo menos de intereses y por lo tanto algo más de principal.
Es recomendable solicitar al banco una simulación de lo que se va a pagar en los plazos acordados para visualizar la cuota periódica y la cantidad que corresponde a capital y la de intereses hasta el final de préstamo
Intenta buscar la combinación perfecta entre el tipo de interés y el plazo para que la operación se acople bien a tus posibilidades. Un cuarto de punto en el tipo de interés no tiene gran repercusión en la cuota pero la diferencia entre diez o veinte años puede determinar que accedas o no al préstamo o puedas solicitar mayor o menor importe.
¿Qué son las comisiones de apertura y cancelación?
Se llama comisión de apertura a los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Suele ser un porcentaje del préstamo con una cuantía mínima.
Se pueden abonar varias cuotas a la vez y/o adelantar el plazo de fin del préstamo (con lo que acabas de pagarlo antes), pero OJO!!, hay que tener en cuenta las posibles comisiones por cancelación parcial y anticipada.
Es recomendable prestar atención a este punto. Sin comisiones, antes de junio 2024!!
Amortizar anticipadamente tu hipoteca tanto si tu préstamo es a interés variable, como mixto o a tipo fijo.
Existen comisiones de penalización que solo se pueden aplicar si existe perdida financiera para el banco y lo han de demostrar por escrito con unas fórmulas que aparecen en la LCCI (Ley de Crédito Inmobiliario).
La pérdida financiera es que el banco te vende el dinero a un precio y si cuando le adelantas el dinero (amortizas anticipadamente una parte) lo tienen que vender de nuevo y lo venden a menor tipo de interés que el que te dieron a ti pueden cobrarte una comisión que viene estipulada en la escritura de hipoteca que se firma en notaría.
EJEMPLO.- Supongamos que tienes una hipoteca de 150.000 euros con un interés fijo del 3% a 20 años. Después de algunos años de pagar tu hipoteca, decides realizar una amortización anticipada de 30.000 euros.
En este caso, el banco te vendió el dinero inicialmente con la condición de que pagarías un 3% de interés durante los 20 años. Sin embargo, al realizar la amortización anticipada, el banco perderá parte de los intereses que habría ganado si hubieras continuado pagando la hipoteca según el plan original.
Supongamos que, en el momento de tu amortización anticipada, el banco podría prestar dinero (vender) a nuevos clientes a un tipo de interés del 2.5%. La pérdida financiera para el banco es la diferencia entre el interés original del 3% y el nuevo interés al que podrían prestar el dinero (2.5%).
Pérdida financiera = 3% – 2.5% = 0.5%
En este caso, la pérdida financiera es del 0.5%. Según la Ley de Crédito Inmobiliario y la escritura de hipoteca que firmaste en notaría, el banco podría aplicar una comisión por la amortización anticipada para compensar esta pérdida.
Si la comisión establecida en tu contrato es del 0.3% sobre el monto amortizado anticipadamente, entonces la comisión sería:
Comisión = 0.3% de 30,000 euros = 90 euros.
Así que, en este ejemplo, al realizar una amortización anticipada de 30,000 euros, podrías tener que pagar una comisión de 90 euros al banco debido a la pérdida financiera que sufren por vender el dinero a un tipo de interés menor del que originalmente acordaste.
Sin embargo, según la LCCI (Ley de Crédito Inmobiliario), el banco solo puede cobrarte esta comisión si puede demostrar por escrito que ha habido una pérdida financiera. Además, la cantidad de la comisión está estipulada en la escritura de la hipoteca que firmaste en la notaría.
- La conversión a tipo fijo, así como las conversiones de tipo variable a mixto, esa comisión que cobran a menudo es compensada con la posible bajada de interés que consigas con el cambio que se solicita.
Una vez que finalice esta medida, esto es después de Junio/24, sin no prorrogan, se aplicará hasta máximo el 0,05% que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a tipo fijo y mixto
La TAE es un concepto importante. ¿Qué es exactamente?
Las siglas corresponden al concepto de Tasa Anual Equivalente y es el resultado de una fórmula que incorpora el tipo de interés nominal + las comisiones+ el plazo de la operación.
Si opta por un interés fijo sabrás exactamente cual es el coste real de la operación. Esto no ocurrirá si es variable.
TIP: Compare distintas ofertas y usando el mismo patrón: préstamos similares, un fijo con otro fijo o un variable con otro, con el mismo índice de referencia
PRODUCTOS ASOCIADOS. Son lo que antes se conocía como vinculaciones.
Estos producto son los que “el banco te ofrece” y tendrás que contratar para conseguir bonificaciones en el diferencial del Euribor (hipotecas variables) o en el tipo de interés (tipo fijo). Pueden ser seguros, cuentas, tarjetas, etc y sus gastos van sumados al TAE.
La bonificación es de un punto con respecto al ofrecimiento inicial; son productos que interesan al banco pero en algunos casos pueden favorecernos, como por ejemplo la domiciliación la nómina (consiguiendo la gratuidad de la cuenta), el seguro de hogar (único producto que es obligatorio por ley), seguro de vida, fondos de inversión, etc.
El banco suele prestar entre el 70 y el 80 % del valor de tasación del inmueble, NO del valor del precio, por lo que el resto del importe hasta el 100 % tenemos que aportarlo como entrada.
Qué préstamo conceden
Entre el 70% al 80%. Dependiendo del tipo de propiedad y de como se catalogue la misma el banco presta entre el 70% y el 80% del valor menor de la tasación o del valor de compra.
El 80% al 85% de la inversión total, algunas otorgan esta cantidad que es el valor de compra más los gastos que genera (impuestos, gestión, notaría, etc). Con lo cual llegamos, aproximadamente al 85% del valor compra. Sólo si eres residente fiscal en España.
Del 50% al 70% máximo. Para no residentes fiscales (personas que tributan fuera de España) el porcentaje de financiación dependerá de distintos parámetros.
Del 90% al 100%. Son casos excepcionales. Para funcionarios y trabajadores de la administración.
95% con aval y cumpliendo requisitos. Pla Junta de Andalucía y el Estado ofrecen para los menores de 35 años que compran su primera vivienda conseguir hasta el 95% del valor de compra siempre que cumplan algunos requisitos.
Compra persona jurídica
Existe la posibilidad de comprar e hipotecar una vivienda en el que el titular sea una sociedad o persona jurídica. La sociedad debe tener un epígrafe específico si se trata de inversiones con lo cual puede tener beneficios fiscales. Debe tener una antigüedad mínima de dos años para poder aportar dos ciclos fiscales enteros para que el banco vea la solvencia de la sociedad, el plazo de la hipoteca, en este caso en menor, en torno a 15 años. Normalmente el administrador o administradores de la sociedad entran en la hipoteca como avalistas de la operación. También los tipos de interés aplicados pueden ser diferentes a la normalidad de una hipoteca solicitada por una persona física.
En otro articulo explicaré con más detalle las hipotecas para personas físicas.
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