Aclarando conceptos
Las subastas inmobiliarias son procesos legales en los que las propiedades son vendidas públicamente para satisfacer deudas pendientes. Estas subastas suelen ser resultado de embargos, impagos hipotecarios u otras deudas fiscales o de seguridad social
En España, existen varios tipos de subastas de inmuebles, y su funcionamiento puede variar dependiendo del organismo que las provoque o del procedimiento (judicial o extrajudicial) del que procedan. Se llevan a cabo tanto de forma presencial como online, permitiendo a interesados de todo el país participar en la puja por propiedades a precios atractivos.
Nuestra especialización son subastas inmobiliarias judiciales y tributarias
Las subastas de viviendas pueden ser una gran oportunidad para adquirir un inmueble por un precio por debajo de su valor de mercado, llegando este ahorro a suponer hasta el 50% en algunos casos
Cada una tiene sus peculiaridades pero en todas ellas debes leer y estudiar detenidamente el contenido que facilita el portal de subastas www.subastas.boe y analizarlo todo.
Participar en una subasta es serio, es una inversión, nos jugamos nuestro dinero o el de nuestros clientes, y como toda inversión hay que conocer el terreno de juego.
Desde hace un tiempo las subastas se están popularizando al haber zonas donde hay escasez de activos inmobiliarios, un ejemplo es la Costa del Sol. Esto está motivando una alta oferta de servicios relacionados con este tema y se leen muchas barbaridades sobre la participación en subastas.
Cuidado!!
Existe una normativa que se aplica en las subastas, la Ley de Enjuiciamiento Civil y hay que conocer los términos legales de su contenido para ofrecer un servicio serio y dentro del marco legal.
Sintonizando conceptos fundamentales en la frecuencia correcta
Económicos
Presupuesto que podemos y/o queremos pagar en esa subasta.
- Gastos Judiciales: Estos serían los costos asociados directamente con el proceso de subasta, gestión judicial que incluye los honorarios de abogado y procurador. Tenemos tarifas planas!!
- Gastos de Adjudicación: Una vez que se adjudica la propiedad en subasta el gasto más elevado es el impuesto de transmisiones patrimoniales. También hay que contar con la inscripción registral del decreto de adjudicación (equivale a la escritura de compraventa pero sin notario, el documento lo otorga el Juez) . Hay que comprobar si es necesario incluir en el cálculo la anotación registral de la cancelación de cargas posteriores así como la anotación registral de cancelación de nota marginal de expedición de certificación de cargas. Ambas necesarias tanto para conseguir financiación como para una venta posterior.
- Gastos de Mantenimiento: Si la propiedad está ocupada puede haber un gasto de liberar la posesión y los habituales de una compraventa normal, suministros, comunidad propietarios, IBI…
ATENCION!! a las deudas de Comunidad de propietarios (el inmueble está afecto a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores)
ATENCION!! a las deudas de IBI (el Ayuntamiento puede exigir el cobro de un máximo de dos ejercicios, aunque puede llegar a pagar el IBI impagado de todos los ejercicios no prescritos mediante el derecho de afección.
Técnicos
La claridad en la descripción de los conceptos que son mínimos para conseguir la adjudicación de un bien o varios te evitará perder tiempo y muy probablemente dinero.
Nuestra transparencia y conocimiento, no solo simplifica la complejidad de la subasta judicial, sino que también te proporciona la confianza necesaria para tomar decisiones bien informadas que garantizan una experiencia más saludable.
Subastas judiciales procedentes de ejecuciones judiciales
La mayoría provienen de hipotecas impagadas y embargos por reclamaciones de deudas (impagos cuotas comunitarias, prestamos bancarios, etc)
Estos conceptos será dificil que los veas definidos con anterioridad a esta fecha con tanta claridad pues suelen confundirse y esto provoca graves errores.
Valor de tasación
También se conoce como avalúo, valor del bien. En el portal de subasta aparece como TASACION. Siempre hay que fijarse en el este valor, pero atentos!!, no tiene porqué coincidir con el valor de mercado del activo en el momento de la subasta.
Dicho valor proviene de la tasación realizada en su día por el banco que otorgó la hipoteca y viene detallada en la escritura original de hipoteca, o bien en el informe de valoración pericial realizada en el proceso de apremio de un embargo por reclamación de cantidad.
El perito encargado sí tiene en cuenta el valor de mercado en la fecha de emisión del informe para definir el avalúo del inmueble. Pero puede pasar un tiempo (a veces bastante largo) entre la tasación y la celebración de la subasta.
Valor de subasta
Es el valor que resulta de deducir de su avalúo (tasación) el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se ha despachado ejecución y que es el origen de la subasta. Estas cargas o derechos anteriores aparecen con carácter preferente en la certificación registral de dominio y cargas.
En el portal de subastas aparece como VALOR SUBASTA.
Es el valor a tener en cuenta para depositar el 5% y participar en la subasta, esta SI es la base para calcular el 5%, NO el valor de tasación. El portal en este sentido lo pone fácil pues te dice el importe del depósito.
Este valor sirve de tipo para la subasta, y en función de él se establecen los porcentajes para adjudicación, los explicaré en otro artículo pero los más relevantes a la hora de valorar las pujas son el 70%, 50% y 60%.
**TIP.: Si el valor de tasación es diferente al valor de subasta podemos pensar que hay cargas anteriores (y seguramente pasará esto), si bien es recomendable pedir una nota extensa al registro para comprobar la realidad registral.
Mas conceptos que aparecen en la ficha de la subasta del portal
El identificador, si es SUB-JA será subasta judicial
si es SUB-AT será de la Agencia Tributaria
si es SUB-NE es subasta notarial
si es SUB-RC es subasta otras amisnitraciones tributaias
Seguimos con las subastas judiciales inmobiliarias,
Conviene establecer una clara estrategia para las pujas dependiendo de tu presupuesto y tu psicología o la de tu cliente
La psicología influye significativamente en la toma de decisiones y las subastas no son una excepción, desde el miedo a perderse algo (FOMO) hasta la tendencia a la gratificación instantánea.
Al considerar participar en subastas judiciales, es comprensible querer ahorrar costos. Sin embargo, invertir en la asesoría de un profesional desde un principio puede ser la clave.
Explicaremos un día los mecanismos psicológicos que operan en la participación en subastas, es muy interesante
¿Cómo participas en la subasta?
Postor
Si eres postor.- tienes la mejor postura y es ≥ 70%: el LAJ (letrado de la administración de justicia) aprueba el remate y debes abonar la diferencia en 40 días desde la fecha de subasta.
Si eres postor.- tienes la mejor postura y es >70%. Si ofreces pagar a plazos: puedes pedir la aprobación del remate si el ejecutante no pide la adjudicación por el 70% en 20 días.
Si eres postor.- tienes la mejor postura >50% o <50% que cubre el principal (la cantidad del despacho de ejecución) + el presupuesto para intereses y costas. Se aprueba el remate.
Ejecutante
Si hace la mejor oferta, liquida su deuda. Suelen pujar al menos por el importe de su deuda. Las pujas las hace su procurador
Si las posturas son ≥ 70% a plazos: el ejecutante puede pedir la adjudicación por el 70% en 20 días.
Si la mejor oferta es < 70%: puede pedir la adjudicación por el 70% o la cantidad total adeudada en 5 días si el ejecutado no lo hace.
Ejecutado
Si la mejor postura es <70€, puede presentar un tercero
Antes de la aprobación del remate puede liberar sus bienes pagando la deuda completa.
Si quieres pujar con alguna posibilidad en una ejecución hipotecaria, el mínimo de puja debe ser la deuda, si no es así, y lo números no te salen deja la subasta para otra ocasión, hay muchas oportunidades.
Subastas de la Agencia Tributaria (AEAT)
Puja > 50%: Se aprueba automáticamente.
Puja < 50%: La autoridad gestora decide según diversos factores como la deuda, perfil del deudor, etc. No sabe con certeza.
Puja Mínima: No hay una puja mínima establecida. La autoridad gestora puede aprobar pujas incluso por un 10% del tipo. La decisión dependerá de cada entidad y se aconseja usar el sentido común. Adjudicaciones exitosas pueden ocurrir, pero también pueden denegarse pujas cercanas al 50%.
** Si te adjudicas una subasta de la AEAT, tienes 15 días para pagar.
La posesión no se entrega directamente, bueno en las judiciales tampoco, pero en estos casos es necesario negociar con el ocupante si hay o no que iniciar un procedimiento judicial para conseguir la posesión.
Conclusiones
Sumergirse en el mundo de las subastas inmobiliarias judiciales y tributarias puede ser como caminar por un campo minado. Aunque las oportunidades para inversores son reales, descifrar la información crucial y navegar por el intrincado laberinto legal puede convertirse en un desafío monumental.
Realizar un estudio detallado de la valoración del inmueble, analizar a conciencia las cargas y posibles afecciones, saber la situación ocupacional del inmueble, y conocer los Juzgados por dentro (en el caso de las judiciales) son aspectos básicos antes de aventurarse en una subasta.
En Isfalquina Procuradores, basados en nuestra experiencia en subastas en la Costa del Sol, nos enorgullece ser tu guía para minimizar riesgos, detectando las piedras del camino legal antes de que se conviertan en obstáculos insalvables.
No estamos aquí para participar sí o sí en subastas aunque no sean viables.
Nuestro propósito es claro: proporcionarte una ventaja estratégica en el complicado terreno de la adquisición de activos inmobiliarios en subasta.
Hemos simplificado el proceso, desde el estudio inicial hasta la participación en la subasta en tu nombre, todo respaldado por una gestión procesal completa hasta la entrega de la posesión del inmueble. Nos asociamos con abogados experimentados para brindarte seguridad y respaldo en cada paso del camino.
¿Qué incluye nuestro servicio exclusivo con tarifa plana?
Hemos diseñado tres planes pensando en tu comodidad: los planes S, L y M. Cada uno adaptado a las fases que necesitas para alcanzar el éxito en la subasta.
Y lo mejor de todo, ¡¡incluyen servicios gratis!!
¿Listo para cambiar la forma en que abordas las subastas?
